乔家明与李文超返还房屋纠纷案

原告乔家明与被告李文超经人介绍于2004年9月10日达成《房屋转让协议书》，协议约定，乔家明在（民权）磷肥厂北地下道北口东侧有一处房屋，三间房，地皮宽三丈四尺，长14.25米，经协商，转让给李文超，转让费26000元整，协议签订之日起履行转让手续，甲方（乔家明）应将其房产一切证件交与乙方（李文超），乙方一次性付清转让费用，该房产以后若有其他争议，由甲方负责，此协议自签字之日起生效。协议签订后，李文超付给乔家明10000元后搬入该房居住至今。因乔家明未将有关房产证件交与李文超，李文超下欠16000元房款至今未付清。被告辩称其搬入该房后对房子进行了翻新，周围填平了土，拉了院墙，盖了门楼。原告对被告此抗辩未予反驳。

〔审判〕

民权县人民法院经审理认为，原告乔家明与被告李文超返还房屋纠纷一案，原、被告于2004年9月10日签订房产转让协议后，被告即搬入该房内居住，只是由于原告未将有关房产证件交付被告才致使被告拖欠原告部分房款。原、被告所签订的房产转让协议书是双方真实意思的表示，并不违反法律强制性规定，该协议应为有效协议，双方均应全面履行该协议。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。本案中，原告乔家明将其自建房产转让给被告李文超，李文超有义务付清全部房款，乔家明有义务协助李文超办理房地产过户手续。原告以协议书约定的宅基宽度和长度与实际不相符未提供相关有效证据，被告未付清房款系因原告未提供有关房产证件所造成，造成协议未能完全履行原告有过错，原告回避被告已对所购房屋进行了翻新，周围填平了土，拉了院墙的事实，而仅仅要求被告腾还房屋证据不足，本院对其诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告乔家明的诉讼请求。

案件受理费200元，由原告负担。

原告不服一审判决，向商丘市中级人民法院提出上诉，后申请撤回上诉，商丘市中级人民法院于2008年5月21日作出裁定，准予乔家明撤回上诉，判决发生法律效力。

〔评析〕

本案涉及的主要法律问题包括：一、本案房屋转让合同的效力问题，重点涉及无证房屋买卖合同是否有效；二、本案原告起诉主张返还房屋，明示原告不愿意继续履行协议，本案房屋未经过户登记是否产生物权移转的法律后果；三、本案被告可否主张原告履行协议，要求原告协助办理房屋登记过户手续。

一、买卖无权属证书的房屋合同效力问题

首先，《合同法》第一百三十一条规定：“出卖的标的物应当属出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”由此可见，只要标的物合法、处分人有权处分，对标的物是否有证照，合同法并无特别规定。

其次，原、被告双方协议转让房屋，签订协议时双方均具备完全的民事行为能力，意思表示真实，协议内容为法律允许买卖的私有财产，且不损害国家和社会公共利益，因此协议对双方具有法律约束力。

第三，关于《房地产管理法》第三十七条第（六）项规定，从法律性质上看该法属于行政性管理法规，立法的重心在于加强对城市房地产的管理，因此该法调整的不是民事物权关系，而是对房地产动态流转关系的规定，属于管理性禁止规范，不属于效力性禁止规范；同理，《城市私有房屋管理条例》亦然，二者均不能作为认定合同无效的依据。判断民事主体之间的交易行为是否有效，《民法通则》和《合同法》作为民商事的基本法律，其效力应远大于具有行政管理性的行政法规。

第四，不动产登记只是物权变动的成立要件，而不是买卖合同的生效要件。此从物权法第十五条的规定即可得到明确答案。物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此不能把公法领域的强制性规则和规范适用平等互利的私法领域，不能以买卖的房屋未取得权属证书为由认定合同无效，应认定本案合同为有效合同。

二、未办理登记过户手续是否产生所有权移转的物权效力问题

笔者认为，被告使用涉案房地产是基于双方合同的约定,是合法占有,原告诉请返还无物权上的依据。

本案原告违反了民事活动中应遵循的诚实信用原则和权利不得滥用原则,诚实信用原则要求民事主体在从事民事活动时,应诚实守信,以善意的方式履行义务,不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务。就本案而言,首先,在双方交易时,原告隐瞒本案房产无有权属证书的基本事实；其次，双方履行合同的约定顺序为：甲方（指原告）应将其房屋证件交与乙方（指被告），乙方一次性付清转让费用。在原告没有交付房产证件的情况下，乙方已付一万元。表明乙方有履行的诚意，而甲方虽然交付了房地产，但却不履行协助办理房地产过户事宜，属原告违约，原告有过错；第三，被告拖欠部分房款的原因是由于原告未将房产证交付或不履行协助办理过户手续而造成。

《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”此为不动产物权登记效力的原则性规定。所谓不动产物权登记，是指经权利人申请国家有关部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。其主要目的在于将物权变动的事实予以公示。

本案乔家明与李文超转让房屋并未发生物权移转的法律效力，因为双方未到登记机关办理登记过户手续，但是当事人未办理所有权移转，并不影响买卖合同的效力，本案涉案房屋未发生物权移转系因出卖人拒绝履行协议未能提供原房产证或者说因无原房产证且不协助办理房地产过户登记手续所造成。既然协议有效，买受人占有该房产有法律上的依据，现出卖人请求买受人返还房屋即缺乏事实上和法律上的依据。

三、本案被告可否主张原告履行协议，要求原告协助办理房屋登记过户手续。

《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定，合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”可见，对合同没有约定或者约定不明确的，应当依照合同法等有关法律规定。《合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当依照合同，全面履行自己的义务。”再者，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第85条规定：“财产所有权合法转移后，一方反悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方反悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行，如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”笔者认为，这一规定同样适用于房屋买卖。

关于出售无权属证书的房屋且已经交付的，买受人享有登记请求权，卖方则负有协助买方办理登记过户之义务，买方基于对房屋的合法占有权可以对抗卖方的返还房屋请求权。未经登记过户，只是不能对抗善意第三人（如果第三人办理了房屋过户登记手续，则未办登记手续依法不取得物权）。

对于无权属证书的房屋，买受人买卖房屋后搬入居住，对于此后的其他买房人而言，先买受人的入住、修缮行为也应视为一种公示。在此情形下，后买受人的“善意”大可值得商榷。先买受人的登记请求权依法应得到保护。反之，如果不作此理解，则不可避免地产生以下问题：⑴不利于保护善意一方当事人即现房屋合法占有人的利益。因为当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，应当区分导致房屋未登记的各种情况，尤其是当事人双方的过错问题，如果完全以登记为生效要件，则有可能鼓励一些不法行为人规避法律，利用房屋买卖欺诈他人，而损害善意一方当事人的利益。⑵绝对适用登记生效主义会冲击现有的财产秩序。例如当事人之间在买卖房屋以后，虽没有登记，但房屋已经交付使用，买受人已经对房屋进行了重大修缮，如果未登记而返还房屋，就会扰乱现有的财产秩序。⑶绝对适用登记生效主义，不利于当事人认真订立和遵守买卖合同，也很难防止出卖人将房屋一屋数卖。惟此，方可有效防止类似本案房屋出卖人误解法律规定，以物权未发生变动而请求买受人返还房屋。

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